業務トピック

相続登記に必要な書類と費用

相続登記に必要な書類1 亡くなった方の住所証明書(本籍地記載要)(住民票の除票、戸籍の附票)※司法書士手配可能

亡くなった方の登記と住民票での住所の違い

相続登記では、登記されています亡くなられた方と相続人として名義を得られる方を繋げていく作業を行います。
まず、登記されている亡くなられた方の情報ですが、登記時のままになっていますと、購入前の住所が入っていることがあります。
今回は、説明の為に亡くなった方と大阪太郎さんとし、配偶者を大阪花子さん、子どもを大阪太郎ジュニアとして説明します。

例えば、大阪府A地 大阪太郎 と登記されているとします。

しかし、大阪太郎さんは、A地に住んでいたのは、物件購入前のことで、購入時はA地で登記されたものの、その後は購入した物件である大阪府B地に住んでいたとします。
そうしますと、大阪太郎さんの住民票を見ても、大阪府B地となっていて、登記にかかれている大阪府A地と一致しません。
登記は形式的に判断していきますので、大阪府A地の大阪太郎さんと大阪府B地の大阪太郎さんは、単に同姓同名の別人として扱います。
これでは、進みませんので、同一人であることを証明しなければなりません。
そこで、大阪府A地→大阪府B地に引っ越していることを証明する住民票の除票(亡くなったら住民票は削除対象になり、除けられたものが除票といいます。そこに前の住所が載っています。)か、戸籍の附票(大阪太郎さんの住民票の異動の一覧(但し、一生分載っているわけではありません))によって、大阪府A地の大阪太郎さんが、大阪府B地の大阪太郎さんになっているということを証明します。

さらに、住民票の除票や、戸籍の附票には、本籍地の記載があります。(住民票は求めた場合のみ)その本籍地から、次は、どの本籍の大阪太郎さんなのかということにつなげます。

相続登記に必要な書類2 亡くなった方の戸籍謄本全て(出生又は生殖能力年齢から死亡まで) ※司法書士手配可能

住民票の除票や、戸籍の附票には、本籍地の記載から、次に、亡くなった方には、どんな相続人がいるのかを確定していきます。ご家族からすれば、配偶者は大阪花子さんで、子どもは大阪太郎ジュニアさんだけだとわかりますが、法務局はわかりません。法務局からすれば、実は結婚を何度かするなどして、子どもが他にもいるのではないかということを確認する必要があります。
そこで、大阪太郎さんの一生分の戸籍(又は生殖能力年齢以後の戸籍全て)をチェックする必要があります。戸籍は、自分で変更させる場面の他(婚姻であったり、転籍であったり)、役所の都合で勝手に変更されます。最近の変更では、平成20年前後に手書きからコンピュータ化された際に変更されました。
変更後は、変更後の情報しか載っていません。ですので、以前の情報を確認するには、前の戸籍を遡っていく必要があります。
人にもよりますが、少ない方で4通くらい、多い方だと6通くらい一生の間で戸籍の移り変わりがあります。
それらを確認することで、大阪太郎さんの一生の間に子どもがいたのか、どうなのかということが判明していきます。

相続登記に必要な書類3 相続人の戸籍謄(抄)本 ※司法書士手配可能

大阪太郎さんの戸籍には、必ずしも相続人の現在の情報は載っていません。
大阪太郎ジュニアさんが結婚されていれば、大阪太郎さんの戸籍から出て、大阪太郎ジュニアさんは別に戸籍謄本が作成されるからです。
法務局からすると、大阪太郎ジュニアさんがご存命かどうかはわかりません。そこで、大阪太郎ジュニアさんが、大阪太郎さんが亡くなった際にご存命であったことを証明する戸籍が必要になるのです。なお、配偶者の大阪花子さんは、大阪太郎さんと同じ戸籍に載っているはずですので、同じものは2つ要りませんので、新たに取得する必要は基本的にはありません。

相続登記に必要な書類4 遺産分割協議書(実印捺印) ※司法書士作成可能

大阪花子さんと大阪太郎ジュニアさんは、今回の物件を誰の名義にするか決める必要があります。これを決めるのは、相続人全員の協議による必要があると法律で決まっており、もし、他にも相続人がいれば、その人とも協議する必要があり、その人が「自分は知らない」だとか、そもそも連絡がつかないなどとなると手続きが止まってしまう危険性があります。
そして、どのような名義分けにするかを書面にし、相続人全員が実印で捺印する必要があります。それが遺産分割協議書です。(この作成は、分け方をご指示頂ければ司法書士が作成することができます。)
(なお、大阪花子さん、大阪太郎ジュニアさん二人名義で法定相続分のままで登記する場合は、遺産分割協議書なしでもできます。)

相続登記に必要な書類5 印鑑証明書  ※司法書士手配不可

さきほどの遺産分割協議書に実印が必要とご説明しましたが、実印による捺印であるのかは、印鑑証明書を確認する必要があります。
なお、印鑑証明書には有効期限はありませんが、一般的には大阪太郎さんが亡くなった後に取得したものがよいです。

相続登記に必要な書類6 相続人で名義をもらう人の住所証明書(住民票か戸籍の附票) ※司法書士手配可能

例えば、遺産分割協議の結果、大阪花子さんが名義を100%得ることにしたとします。その場合、大阪花子さんが実際にどこに住んでいるのかということを証明した上で登記申請する必要があります。誤った住所で登記されないようにというという登記の実効性の為と、この後、固定資産税を誰が払うのかということをきちんと記録する為という理由もあります。
そこで、大阪花子さんの住民票か戸籍の附票を付けることで、住所の証明をする必要があるのです。

相続登記に必要な書類7 固定資産評価証明書 ※司法書士手配可能

相続登記を申請すると、登記の税金として(登録免許税といいます)、不動産の価値の0.4%相当の税金を納める必要があります。
この価値をどうやって算定するかですが、市役所が発行している固定さん評価証明書によって、算定することになっています。
例えば、不動産の価値が固定資産評価額で1000万円とされていた場合、登記の税金は4万円ということになります。

相続登記に必要な書類8 その他の書類

以上が、相続登記に必ず必要となる書類の一覧です。
しかし、実際の登記では、一部の証明書に問題があったりして、必要書類を加える必要があることもあります。これは随時、イレギュラーな登記の事案に合わせてとなりますが、一般的よく必要となるのは、権利証が多いです。

費用 6~12万円(+消費税)に実費が目安

これら必要書類は役所発行のものが多いですので、役所へ納める費用が数千円かかることが一般的です。
また、登記の税金が数万円程度となることが多いでしょう。
加えて司法書士の費用ですが、どれだけ複雑かによるわけですが、シンプルなもので6万円+消費税程度、込み入ったもので12万円+消費税くらいが見込まれます。なお、相続人が兄弟である場合や、相続が複数回発生している場合、遺言がある場合など、典型的な相続でない場合には、費用も変わってきますので、ご注意下さい。

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