業務トピック

古い建物の実質相続登記(所有権保存)

少なくない頻度で、権利の登記がされていない建物があります。
不動産の登記には、表示の登記と権利の登記というものがあります。
表示の登記というのは、どこにどんな建物で広さはどのくらいであるかというようなことで、土地家屋調査士という測量の専門家によって、登記されます。
権利の登記というのは、その不動産が誰のものかといった登記です。誰のものですといった最初に入れる登記を保存登記と呼びます。

古い不動産は、この保存登記が入っていないことがままあります。タイミング的には、相続財産の中に権利の登記(保存登記)がされていないことが判明することが多いです。
固定資産税は、権利の登記がされていなくても、役所の方で、誰のものか調べて課税しています。ですので、役所も登記がなくても税金は取れるので、登記がないですよとは教えてくれませんし、特に登記を動かすことがなければ、登記がされていないことに気づかないことがままあるのです。

本来、所有権保存登記は比較的簡単な部類の登記です。表示の登記に、誰が建てたかも登記されていれば(建てた人の住所氏名が入る。)、権利の登記は、建築後に遠からず行うことが予定されていますので、通常は同一人物の為、基本的には、論点になるところがあまりありません。

ところが、相続の時にわかったとなると、ちょっと論点が出てきます。
建てた人名義で保存登記した上で、相続人へ相続登記ということもできますが、二つすると二つ分の費用がかかってしまいます。
しかし、法律はいきなり相続人の名義にすることも許容していますので、通常、相続人名義で登記を入れます。
この相続人名義での所有権保存登記は、実質は相続登記です。申請書につける書類の添付の法的根拠は異なりますが、相続登記と実質同じ書面を提出して行います。実質相続登記となると、そう簡単な登記というわけでもなくなりますが、それでもそんなには問題だというわけでもないことが多いでしょう。

問題は、とりわけ古い建物です。実は昔は表示の登記には建てた人の名前しか入っていませんでした。
現在は住所も入っているので、本人の特定は比較的可能ですが、名前だけですと、同姓同名の別人の可能性があります。

しかし、なんとかなる場合も少なくありません。
当時は住所=本籍地であることが珍しくありませんでしたので、物件所在地=本籍地であることが多いです。
本籍地から同一人物性が強く推認できる他、市役所はずっと課税してきていますので、実態を把握しています。
ですので、固定資産税の資料に、同一人物であることを推認できる材料が結構あったりします。
ただ、完全な決め打ちはできませんので、このような場合は、補強材料として、相続人がこれは同一人物で間違いありませんというような書面に署名・捺印(実印)して提出することで、基本的には足りることが多いです。

国としても、登記が放置されてしまう建物が多くあって、空家問題などの社会問題になっていますので、できる限り通したいという側面もあるのかもしれません。

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