相続登記を進める際、遺産分割の方法として「代償分割」と「換価分割」という選択肢があります。これらは不動産の分け方や相続人の状況によって使い分けられる重要な手法です。この記事では、代償分割と換価分割の違い、それぞれの特徴、メリット・デメリット、そしてどちらを選ぶべきかのポイントを詳しく解説します。相続でお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください！
1. 相続登記と遺産分割の基本
相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産の名義を相続人に変更する手続きです。遺産分割協議を通じて、誰がどの財産を取得するかを決めた後、法務局に申請します。分割方法にはいくつかの種類があり、特に不動産が絡む場合に「代償分割」と「換価分割」がよく検討されます。
2. 代償分割とは？
定義
代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に現金や代償財産を支払う方法です。不動産をそのまま残しつつ、公平性を保つための手法です。
特徴
- 不動産の取得者：1人または一部の相続人が不動産を単独で取得。
- 支払い：取得者が他の相続人に現金やその他の財産を渡す。
- 例：遺産が自宅（評価額3,000万円）のみで、子2人が相続人。長男が自宅を取得し、次男に代償金1,500万円を支払う。
メリット
- 不動産を売却せずに残せる。
- 特定の相続人が住み続けたい場合に適している。
- 分割がシンプルで手続きが早い。
デメリット
- 代償金を支払う資金が必要。
- 支払い能力がないと実現困難。
- 代償額で意見が対立する可能性あり。
3. 換価分割とは？
定義
換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人で分ける方法です。不動産を物理的に分けるのが難しい場合に選ばれます。
特徴
- 不動産の処理：売却して現金に換える。
- 分配：売却代金を相続人間で分割。
- 例：遺産が自宅（評価額3,000万円）のみで、子2人が相続人。自宅を売却し、1,500万円ずつ分ける。
メリット
- 現金で公平に分けられる。
- 不動産の維持管理が不要。
- 資金がない相続人でも対応可能。
デメリット
- 不動産を手放す必要がある。
- 売却に時間がかかる場合がある。
- 売却価格が予想より低いリスク。
4. 代償分割と換価分割の違い
| 項目 | 代償分割 | 換価分割 |
|---|---|---|
| 不動産の扱い | 特定の相続人が取得 | 売却して現金化 |
| 資金の必要性 | 代償金を用意する必要あり | 売却代金を分けるので不要 |
| 公平性 | 代償額で調整 | 売却額を均等に分配 |
| 手続きの複雑さ | 比較的簡単 | 売却手続きが必要 |
| 適用場面 | 不動産を残したい場合 | 不動産を処分しても良い場合 |
具体例で比較
- 状況：遺産が自宅（3,000万円）と預貯金500万円、子2人（長男・次男）。
- 代償分割：長男が自宅を取得し、次男に1,500万円（預貯金500万円＋自己資金1,000万円）を支払う。
- 換価分割：自宅を売却して3,000万円を現金化、預貯金500万円と合わせて計3,500万円を1,750万円ずつ分ける。
5. 相続登記への影響
- 代償分割の場合
登記の目的は「所有権移転」、原因は「相続」。取得者が単独で名義変更を行い、遺産分割協議書に代償金の支払い条件を記載。登録免許税は評価額の0.4%。 - 換価分割の場合
一旦法定相続分で共有登記した後、売却時に第三者への移転登記を行うか、売却前の協議で対応。売却後は登記不要だが、共有登記する場合は同様に0.4%の税金。
6. どちらを選ぶべきかのポイント
代償分割が向いている場合
- 不動産を残したい（例：自宅に住み続けたい）。
- 代償金を支払う資金が用意できる。
- 相続人間で代償額に合意が得られる。
換価分割が向いている場合
- 不動産に執着がない、または維持が負担。
- 現金での公平な分配を優先したい。
- 代償金を用意する資金がない。
判断のコツ
- 家族の意向を確認：不動産への思い入れや資金状況を話し合う。
- 専門家に相談：税金や手続きの複雑さを考慮し、司法書士や税理士にアドバイスを求める。
- 市場価値を調査：不動産の売却価格が代償分割の基準額と合うか確認。
7. 注意点
- 遺留分の配慮
代償分割で特定の人が多く取得する場合、他の相続人の遺留分（遺産の2分の1または3分の1）を侵害しないように。 - 税金の確認
換価分割では売却益に譲渡所得税がかかる可能性あり。代償分割でも贈与税が問題になる場合も。 - 書類の正確性
遺産分割協議書に分割方法や代償金の詳細を明記し、不備がないように。
