相続が発生した際、相続人の一人が行方不明だと、「相続登記はどうすればいいのか」と悩む方は少なくありません。特に、不動産の名義変更には相続人全員の協力が必要な場合が多く、行方不明者がいると手続きが停滞してしまいます。この記事では、行方不明者がいる場合の相続登記の基本的な仕組み、具体的な対処法、そして注意点を詳しく解説します。相続でお困りの方は、ぜひ最後までご覧ください！

1. 相続登記と行方不明者の問題

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産の名義を相続人に変更する手続きです。2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続開始から3年以内に手続きを行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

しかし、相続人の中に連絡が取れない行方不明者がいると、以下のような問題が生じます。

• 遺産分割協議ができない：相続人全員の同意が必要な場合、行方不明者の署名が得られず協議が成立しない。
• 登記が進まない：遺産分割が決まらないと、誰が不動産を取得するのか確定せず、登記申請ができない。

2. 行方不明者がいる場合の状況例

• ケース1：兄弟の一人が失踪
  親が亡くなり、子3人が相続人だが、長男が何年も前から行方不明で連絡が取れない。
• ケース2：疎遠な親族
  被相続人の兄弟姉妹が相続人に入るが、一人が海外に移住して消息不明。
• ケース3：災害や事故
  行方不明者が自然災害や事故で行方不明となり、生存が確認できない。

3. 行方不明者がいる場合の対処法

行方不明者がいる場合でも、相続登記を進める方法はいくつかあります。状況に応じた解決策を以下に紹介します。

(1) 不在者財産管理人の選任

行方不明者が生存している可能性がある場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てます。この管理人が行方不明者に代わって遺産分割協議に参加します。

• 手続き：
  1. 家庭裁判所に「不在者財産管理人選任申立書」を提出（費用：収入印紙800円＋郵便切手）。
  2. 行方不明者の最後の住所や失踪状況を証明する書類（住民票の除票、警察への捜索願など）を添付。
  3. 裁判所が管理人（通常は弁護士や司法書士）を任命。
• 効果：管理人が遺産分割協議に加わり、登記に必要な書類を作成可能。
• 費用：管理人の報酬（数十万円程度）がかかる場合あり。

(2) 失踪宣告の申し立て

行方不明者が7年以上音信不通、または災害などで生死不明になってから一定期間（通常1年）が経過した場合、家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てられます。失踪宣告が認められると、その人は法律上死亡したとみなされます。

• 手続き：
  1. 「失踪宣告申立書」を家庭裁判所に提出（費用：収入印紙800円＋切手代）。
  2. 行方不明の証拠（戸籍謄本、警察の捜索記録など）を添付。
  3. 裁判所が官報で公示し、異議がなければ宣告確定。
• 効果：行方不明者が相続人から除外され、残りの相続人で遺産分割が可能に。
• 期間：宣告まで数ヶ月〜1年程度かかる場合あり。

(3) 法定相続分で暫定登記

遺産分割協議ができない場合、とりあえず法定相続分（例：配偶者2分の1、子が残りを均等）で共有登記を行い、後で遺産分割が決まった際に更正登記する方法もあります。

• メリット：行方不明者の同意が不要で、義務化の3年期限内に登記可能。
• デメリット：後で単独名義にするには更正登記が必要。

(4) 行方不明者の捜索

可能であれば、行方不明者を探す努力も有効です。住民票の除票やSNS、興信所を利用して連絡先を調べる方法があります。ただし、見つからない場合は上記の法的手続きが必要です。

4. 相続登記の手続き例

状況：兄弟の一人が行方不明

• ステップ1：不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立て。
• ステップ2：管理人と他の相続人で遺産分割協議を実施（例：次男が不動産を取得）。
• ステップ3：必要書類（遺産分割協議書、戸籍謄本、固定資産評価証明書など）を揃え、法務局に登記申請。
• 費用：登録免許税（評価額の0.4%）＋管理人報酬。

5. 注意点

• 期限の確認
  相続登記の義務化により、3年以内に手続きを済ませる必要があります。不在者管理人や失踪宣告には時間がかかるため、早めに動くことが重要。
• 費用の見積もり
  管理人や専門家の報酬が発生する場合、事前に予算を確認しておきましょう。
• 専門家への相談
  行方不明者が絡む相続は複雑なため、司法書士や弁護士に依頼するとスムーズです。

6. よくある質問

Q1. 行方不明者が見つかった場合はどうなりますか？
A1. 不在者管理人を使った場合、見つかっても遺産分割協議が有効なら問題ありません。失踪宣告の場合は、生存が証明されれば宣告が取り消されます。

Q2. 費用はどのくらいかかりますか？
A2. 裁判所手続きは数千円ですが、管理人報酬や登記費用で総額10〜50万円程度になる場合があります。

Q3. 遺言があれば簡単になりますか？
A3. はい、遺言で特定の相続人に不動産を指定していれば、行方不明者の同意が不要で登記可能です。

7. まとめ

行方不明者がいるときの相続登記は、不在者財産管理人や失踪宣告を活用することで解決できます。義務化された今、放置せず早めに対処することが大切です。手続きが複雑で不安な場合は、司法書士や弁護士に相談しながら進めると安心です。行方不明者がいても、適切な方法を選べば不動産の名義変更は可能です。