― 賃貸借契約の終了と転借人への対抗問題 ―
賃貸借と転貸が絡む場面では、
「賃貸人は転借人に対して、賃貸借終了をどこまで主張できるのか」
という論点が必ず浮上します。
その判断枠組みを示した重要判例が、最判平成14年3月28日です。
今回の記事では、改正民法との関係も含め、裁判実務としてどのように読むべきかを整理します。
1 事案の概要
賃借人Aが賃貸人Bに対し更新拒絶を通知。
Bは、物件を使用していた転借人Cに対し、賃貸借の終了を主張しました。
これに対し転借人Cは、
「賃貸人の終了主張は信義則違反であり、私には対抗できない」
と争いました。
争点は極めてシンプルです。
賃貸人は、賃貸借終了を転借人に対抗できるのか。
2 改正民法（613条3項）との関係
民法613条3項は、この判例法理を条文化したものと理解されています。
- 賃貸人が転貸を承諾しても、原則として賃貸借終了は転借人に対抗できる。
- ただし、特段の事情があれば対抗できない。
今回の判例は、この「特段の事情」の典型例と位置づけられます。
3 裁判の結論の流れ
- 一審 賃貸人勝訴
- 原審 転借人敗訴
- 最高裁 転借人敗訴（原審維持）
形式的には「転借人敗訴」ですが、判旨内容は実務上非常に示唆的です。
4 最高裁の理由づけ ― どこが「特段の事情」なのか？
最高裁が着目したのは、賃貸人Bの関与の程度でした。
- Bは単に「転貸を承諾」しただけではない
- 転貸借の締結に加功し
- 転借人Cの占有原因を自ら作り出していた
すなわち、転借人の信頼形成に賃貸人が主体的に関与していたのです。
この関与経過に照らし、終了主張は信義則に反し、
特段の事情があるため、転借人に対抗できないと判断しました。
5 信義則はどう働いたのか？
信義則には大きく二つの側面があります。
（1）権利行使の制約（負の機能）
形式的には権利があるとしても、
その行使が著しく信義に反する場合には「ストップ」をかける機能です。
- 時効援用の制限
- 解除権の行使制限
- 更新拒絶の制限
などが典型。
本件の中心は、この機能です。
賃貸人Bは、関与の深さから転借人に対して終了を持ち出すことが許されないとされた。
（2）具体的衡平の調整（調整機能）
三者関係のもと、
「各当事者の信頼・期待・関与の程度」を踏まえて
法律関係をどのように構成するかを調整する機能です。
- 付随義務の認定
- 信頼責任
- 事情変更
などで登場します。
本件でも、終了が対抗できない以上、
転借人の法律関係をどう構成するか（直接賃貸借とみるか等）
という調整が必要になります。
→ その意味で副次的に調整機能も働いています。
6 学説状況
学説は、旧判例（昭和36年）の厳格な転借人保護否定から、
近時は善意の転借人保護や信頼保護へシフトしてきました。
改正民法後も、
- 「特段の事情」の認定
- 賃貸人の関与の評価
- 信義則による調整
といった要素は個別事案ごとに判断され続けています。
7 実務的含意 ― サブリース案件で特に重要
サブリース事案では、賃貸人（オーナー）が直接関与している場面が多く、
終了対抗が制約されやすくなります。
チェックポイントとしては：
- 契約書でオーナーの関与範囲を明確にする
- 終了時の通知・協議条項を整備
- 転借人側は、賃貸人の関与（説明・勧誘・書面）を丁寧に立証する
特に「説明に立ち会った」「承諾書を作成した」等は、
信義則判断の材料として重視されます。
8 転借人の地位構成 ― 実務はどう扱う？
終了を対抗できない場合、
賃貸人と転借人の間に直接の賃貸借が成立したと構成するのが通説です。
（星野英一・来栖三郎ほか）
これは、上記の調整機能が働いた結果と理解できます。
9 裁判実務での読み方（まとめ）
- 本件は典型的な「権利行使の制約（負の機能）」の判例
- 賃貸人の積極的関与 → 転借人の信頼保護 → 終了対抗の制限
- 信義則は
(1) 権利行使の制約（負の機能）
(2) 具体的衡平の調整（調整機能）
の二側面を持つ - 本件は①が中心、②が副次的に働く構造
賃貸借・転貸を扱う際には、
「賃貸人の関与の程度」が信義則判断の核心になることを改めて示す判例と言えます。
